Строители в тисках: не оптимизируешь – не продашь
По разным прогнозам, в 2019 году цена квадратного метра в новостройках для покупателя вырастет от 10 до 30 %, что на фоне введения проектного финансирования и продолжающегося падения реальных доходов россиян грозит стагнацией проектов. А значит, застройщики будут вынуждены оптимизировать строительные расходы. Только при чем здесь крышная котельная?Распределение затрат в жилищном строительстве:
– строительно-монтажные работы – 65–75 %;
– аренда или покупка земельного участка – от 5–10 %, если это участок комплексной застройки на окраине города, и около 15 %, если участок находится в центре и выделен под точечную застройку;
– внешние инженерные сети – около 10 %;
– проектирование, экспертизы, согласования – от 3– 7 %.
«Те 10 % стоимости, которые в обычном проекте затрачивает застройщик на обустройство внешних инженерных сетей и технологическое присоединение к централизованным системам отопления, водоснабжения и водоотведения, – это неплохой потенциал для снижения строительных затрат в целом ряде случаев», – говорит Игорь Кениг, руководитель Академии компании Viessmann.
Часто выполнение требований ресурсоснабжающих организаций присоединения к городским сетям выливается в годы ожидания и обходится в десятки миллионов рублей. В среде плотной застройки централизованным коммуникациям часто не хватает мощности – и строителям предлагают модернизировать сети.
Например, техусловия на подключение к городским теплосетям, выданные для одного из домов на Серпуховской улице в городе Подольске Московской области, предполагали перекладку застройщиком протяженного участка коммуникаций, что обошлось бы во внушительную сумму – около 37 млн рублей. Поэтому было принято решение организовать теплоснабжение 320-квартирного дома от автономного источника – анализ показал, что затраты на проектирование, строительство, закупку и монтаж оборудования крышной котельной составят менее 25 млн рублей.
«Технико-экономические расчеты показывают, что крышные котельные позволят строителям сэкономить значительные средства и при освоении отдаленных районов, где отсутствуют тепловые коммуникации. Развитие централизованной инженерной инфраструктуры зачастую не успевает за темпами строительства. Например, в микрорайоне Ярком в городе Уфе нет централизованного источника тепла, поэтому застройщик принял решение об оснащении домов крышными котельными, – рассказывает Ильдар Галиев, сотрудник компании Viessmann, лидера инноваций в области отопления.
В корпусе 10б микрорайона Яркого смонтирована котельная на базе двух сдвоенных конденсационных котлов Vitocrossal 100 мощностью по 636 кВт и одного мощностью 318 кВт. Буквально в конце февраля на крыше еще одного из домов этого микрорайона была запущена в работу котельная на базе пяти сдвоенных котловых установок Vitocrossal 100 мощностью по 636 кВт».
Решение, где именно разместить автономную котельную, часто принимается в пользу крыши по одной простой причине – этот вариант АИТ не требует земли и высоких дымоотводных труб. Землю, предназначенную для строительства многоквартирных жилых домов (МКД), не зря называют золотой. Например, в Подмосковье цена на нее начинается от 500–900 тыс. рублей за сотку, поэтому каждый квадратный метр застройщик старается использовать с максимальной пользой. Дворовое пространство, освобожденное от теплотрасс и здания котельной, превращают в зону отдыха, делают
дополнительные парковочные места и т. д., а отсутствие необходимости устанавливать высокие трубы положительно сказывается на бюджете.
Подключение дома к централизованным инженерным системам в целом ряде случаев долго, затратно, а порой и невозможно. Строители, наряду с оптимизацией расходов, стараются максимально снизить зависимость проекта от сторонних организаций, поэтому ищут альтернативные варианты обеспечения дома коммунальными благами.
Проектировщики в растерянности: новый свод правил запрещает все – где найти нужные котлы?
Если сегодня спросить о будущем крышных котельных в России не аналитиков, а проектировщиков, то, скорее всего, большинство из них ответит мрачно: никаких перспектив. Столь пессимистичные настроения связаны со вступившим в силу новым сводом правил (СП 373.1325800-2018 «Источники теплоснабжения автономные. Правила проектирования»).Основные проблемы проектировщиков связаны с п. 6.8 нового свода правил, который устанавливает прямой запрет на использование в крышных котельных привычных стальных жаротрубных водогрейных агрегатов. Во-первых, они слишком тяжелые: масса намного больше допустимой по СП – 1,5–2 кг/кВт мощности с учетом веса воды; во-вторых, их невозможно доставить на крышу без использования большегрузных подъемных механизмов, а в лифт они не помещаются; в-третьих, эти котлы неразборные.
«Из новых правил следует, что для крышных котельных необходимо применять агрегаты с малым весом, и небольшим объемом воды, – говорит Ильдар Галиев, Viessmann. – На самом деле такие решения давно найдены, они использовались застройщиками и до вступления в силу СП 373.1325800-2018.
Например, уже упомянутая крышная котельная в микрорайоне Ярком в Уфе проектировалась по старым правилам, но в части оборудования полностью соответствует новым. Габаритные размеры сдвоенной котловой установки конденсационных котлов Vitocrossal 100 мощностью 636 кВт составляют 1090 х 1500 х 1500 миллиметров по длине, ширине и высоте – на крышу котлы поднимали в обычном строительном лифте. Удельная масса оборудования – 1,2 килограмма на 1 кВт мощности без воды, а с водой – 1,77 килограмма».
Помимо ограничений по массе и размерам отопительных агрегатов, новый свод правил вводит требования к горелкам по экологичности и шуму (наименьшая эмиссия вредных выбросов и минимальные шумовые показатели), а также к автоматизации – управление и эксплуатация оборудования должны производиться без постоянного присутствия обслуживающего персонала. Автоматика безопасности, реагирующая на различные нештатные ситуации, тоже обязательна.
Нельзя однозначно сказать, что подбор оборудования для крышных котельных после вступления в силу СП 373.1325800-2018 стал намного сложнее. Скорее, необходимо переориентироваться с привычных типовых решений на современное оборудование, которое не только позволит проектировать данный вид АИТ, не нарушая новый свод
правил, но и обеспечит застройщику дополнительную привлекательность проекта за счет энергоэффективности.
Покупатели – за: комфорт и низкие расходы на тепло – весомый аргумент
Свой голос в пользу автономного решения отдают и потенциальные покупатели: при условии одинаковой стоимости квадратного метра они выбирают проект, который позволит, например, экономить на оплате услуг ЖКХ при проживании. Что, впрочем, неудивительно: почти половина наших сограждан не довольна высокими тарифами за услуги ЖКХ, а собственная крышная котельная в доме позволяет уменьшить цифры в платежках (в графе «отопление») до 40 %. При теплоснабжении дома от данного вида АИТ значительно снижаются теплопотери, и жильцы не платят за обогрев воздуха. По оценкам специалистов, коэффициент энергоэффективности по первичному топливу при использовании крышной котельной повышается на 20–25 % по сравнению с централизованным теплоснабжением.
«Современный покупатель очень хорошо умеет считать, и расходы на содержание жилья – это для него не просто слова, – говорит Игорь Кениг, Viessmann. – Чаще всего люди покупают жилье на первичном рынке в ипотеку, и поэтому для них важно оптимизировать свои дальнейшие затраты. Экономия на оплате отопления до 40–45 % для многих принципиальна. Строительные компании, которые оснащают свои дома крышными котельными, отмечают, что квартиры в таких новостройках действительно продаются лучше».
Помимо экономии, автономный источник теплоснабжения позволяет начинать и заканчивать отопительный сезон в доме независимо от официальных сроков. Стало холодно – УК включает отопление, потеплело – выключает, а умная автоматика котлов позволяет поддерживать комфортную температуру в квартирах и обеспечивать минимальный расход энергии. «Котлы, работающие в погодозависимом режиме, регулируют температуру теплоносителя самостоятельно.
Например, автоматика Vitotronic, которая устанавливается на котлы Viessmann, контролирует котловой контур, модулируемую горелку и регулирует температуру ГВС. С ее помощью можно настраивать кривые отопления, задавать значения температуры и создавать отопительные программы», – поясняет Ильдар Галиев, Viessmann.
Еще один немаловажный вопрос – обслуживание и эксплуатационные расходы на АИТ. Современная крышная котельная обычно не требует повышенного внимания. Несмотря на сложное оборудование, большую часть времени она работает в автономном режиме без постоянного присутствия обслуживающего персонала. А плановая замена запчастей или котлов нужна обычно через 20–25 лет эксплуатации.
До подавляющего преимущества крышных котельных над централизованным отоплением нашей стране пока еще далеко. Однако именно этот вариант АИТ обладает самым большим потенциалом, являясь оптимальным решением и для покупателя квартир в новостройке, и для проектировщика, и для застройщика.
Материал предоставлен пресс-службой Viessmann
